如何让你在美国的房产投资刀枪不入,将更多的钱放进你的口袋

如何让你在美国的房地产投资刀枪不入,并将更多的钱放进自己口袋。
在与中国投资者交流时,常常有人问,是不是应该用公司来持有美国的房产,以及怎么做能够避税?
这些是大家相当关心的问题。想要保护好你在美国辛苦积累起来的财产,你不希望黑天鹅事件发生,比如遇到租客起诉,你的财产可能就被拿去补偿人家了。或者希望在美国行事低调,不希望其他人知晓你在美国持有房产的情况。
其实只需要简单做一些资产保护的设计,就能够最大程度避免黑天鹅事件对你的影响。避税的问题,我也会在这次讲座当中谈及,主要是针对房地产投资者来说有哪些实用的技巧,尤其是2018年税改之后有一些很明显的新趋势。你应该知道顺应这些新趋势,你将会把更多的钱放进自己口袋。
以下问题:
(1) 如何妥善保护你在美国辛苦积累下来的资产。
(2) 如何让我们在美国做房东的时候,风险降到最低?
(3) 如何设立正确的、合适的商业/法律主体来达到避税目的?
如果你听到最后呢,我还会跟大家讲一个很有用的,很有效的一个小技巧,就是你在美国做短租房,比如airbnb, homeaway这些投资策略的时候,怎么样能够避掉社会安全税或者叫自雇税这样的一个税种,这个税种税率最高可以达到15.3%。
需要声明的是,我本人不是CPA,不是律师,这些内容是基于我个人经验和了解来做的分享,不是针对你个人情况的一个专业建议,不能够当做CPA或者律师对你的建议,还是希望大家尽量结合个人情况咨询专业人士。
   
现在在美国做房地产投资是史无前例的最好时间,为什么呢?因为大家人在中国就可以远程投资美国房产,这个事情在二三十年前基本上是没法想象的。
而且美国的房地产市场整体是比较稳定的,非常成熟的。根据几十年美国房地产的走势,它是有周期的,但实际上我们可以看到它的房价一直在上涨,这个回报的预期是特别稳定的。在美国做出租房很容易做到被动收入(passive income),也就是你不需要投入太多的时间精力,它就能够产生的一种收入。这个回报率呢也是相当高的,因为美国人租房的比例很大。
1你在美国可能会遇到的情况和风险
我们知道了在美国做房地产的一些时机和好处,同时我们也要看到其中的风险,但并不是想要把大家给吓住,并不是说我就不要去投资好了,而是要对风险有充分的认识,做好自我保护。
在美国做房地产的时候,有两类风险,一个是内部风险,一个是外部风险。
内部风险指的是什么意思?我举几个场景你大概就能够理解。比如说你在美国做出租房,有一天房客给你打电话,说这个房子楼梯有一些松动,你应该去修一下。你接到电话以后非常重视,转过头就给维修公司打电话,维修公司老板接电话的时候说:“好的,我明白了,我马上就派人过去维修。”然而这个老板呢,他转过脸就把这个事情给忘了。接下来呢,刚好碰上是一个周末,他也没有派工人去看。到了下星期你发现还没有人去维修楼梯,于是你就又给维修公司老板打电话,老板说:“哎呀,太抱歉了,上个星期太忙给忘了,我这就派人去。”然而还没有等到维修工到现场不幸的事情发生了,租客在楼梯上把腿摔伤了。接着租客就去法院起诉了你,法院就判你要赔租客10万美元的医疗费用。
如果你没有很好去设置资产保护机制的话,会遇到什么问题呢?就是你所有的财产,车、股票,银行账户里的钱,可能都会被拿来去补偿人家。
这是我们讲内部风险,就是做出租房本身带来的风险。你在美国有一个房产,哪怕你不去出租,这个房子它会不会产生风险呢?它会的。比如说你的房子有一个游泳池,平时游泳池里面没有水,你在篱笆上也挂了一个牌子,上面写上no trespassing,就是其他人是不能够随便进来的。
但是有一天邻居家的小孩到你的院子里来玩,不小心摔到你的游泳池里面摔伤了,但这个时候如果邻居去把你告了,要求你赔。你在法庭上说我挂了牌子写着不能擅自进入我的院子,但法官仍然会认为你需要对邻居做赔偿,跟你挂不挂那个牌子是没有关系的。现在所有的资产都面临为此负责的一个情况。
前面我们讲的是一些假设性的场景,我跟大家讲两个现实当中发生的事情。
半夜凌晨三四点钟的时候有人在路上走,走到某一户门前的时候自己莫名其妙崴了脚。他就去把这一户业主起诉了,他说是马路牙子把他给弄倒的。总之说了一堆这些听起来很荒谬的原因。但明明可能是他自己夜里喝醉了他走不稳摔倒了,但是法庭最后是支持他的,这个业主是需要赔偿人家的,这个是真实发生的事情。
我身边的朋友也跟我讲过一个在加州真实发生过的事情。有一个人把他的房子租给一个留学生。这个留学生在家里养了一条狗,有一天狗冲出去把路人咬伤了,这个路人就过来起诉了房东,他没有起诉这个留学生。他为什么起诉房东啊,很明显就是看房东是有资产的,你如果起诉一个穷学生,哪怕是赢了又能怎么样?
这个被咬伤的路人把房东告上了法庭,房东觉得很冤枉。他在法庭上说我跟租客签了协议,这个协议当中白纸黑字明确地讲不能养宠物,然而这个学生养了狗,这是他首先违约在先的,你不能让我承担责任。但法官说你和这个房客之间签的协议是你们俩之间的事情,现在这条狗是从你的房子里冲出去把别人咬了,你需要为这个事情负责,最后判这个房东要赔一大笔钱。
这都是你在美国的房产它所产生的内部风险。
那什么是外部风险呢?外部风险是你因为其他的一些事情所产生的债务,可能导致房产被拿来去做赔偿。
前不久有一个在社交媒体上传得相当广的一个新闻。2019年7月3号,美国司法部网站公布了一则消息,一位来自中国且持有美国绿卡的女士边丽丽,因为瞒报在中国境内的银行账户认罪被重罚,资产全被冻结。关于她怎么瞒报账户我就不重复了,边丽丽不得已将其名下和儿子名下超过300万的银行基金、多处房产,豪华汽车等充公上缴。
那你看到这个当中的问题了吗?就是她的房产都是在她和她儿子名下的,但是她因为其他的事情产生了责任,面临被罚时,她的房产就遭殃了,这是我们讲的外部风险。
接下来的问题自然是我们如何能够把这些风险最小化?如何做到就像我今天讲座的标题所说的刀枪不入呢?这个是有方法的,接下来我会跟大家介绍一下主要的几种手段或者策略。
如果你听到最后的话,我会跟大家分享更多的技巧,包括如何去避掉你在做短租房的时候,那个15.3%的税,这个是很少人知道的。
为什么我作为一名房地产投资者,我去研究资产保护还有税务方面的问题呢?因为平时有一些中国朋友想要在美国投资房产又不知道该怎么着手,或者呢不想花太多的时间精力,想要让这个事情尽量形成一个被动收入,那么我在帮助大家的过程当中呢,就会涉及到我们怎么样去设置是我们这个生意或者叫做法律的主体。这个结构我们怎么去做它是最合理、最合适的,对大家也是起到最大帮助。
这并不是一个很简单的过程,美国的税务法律相当复杂,所以我很多时候会遇到一些朋友问我说在美国做房地产投资或者说我在美国买一套房卖一套房,或者是我出租房,我这个收入要交多少的税?这个问题确实没有办法用一句话两句话给你一个答案。
如果你去看一下美国的税务法规的话,它叫做IRC( internal revenue code,国内税法典),它有两万页,我相信美国没有多少人是从头到尾把它读下来的,哪怕是专业的会计师也不会把这两万页的IRC从头到尾读下来。对于IRC各种判例和解释性的条款还有100万页,所以它是相当复杂的一个体系。你确实是需要花时间去了解,好处就在于你越注意越关注这个问题,你给自己省下来的税也就越多。
从理论上讲,你一定是有一个最低纳税额的,但是这个纳税额是多少,没有人能够告诉你的,包括税务局它也不会告诉你。因为它也不知道。税务局的工作人员培训6个星期就上岗了,他也只是了解IRC当中很少一部分内容。
那么你在设置主体时你设置的方法不同,你的平时的税务的策略不同,你最后交的税是不一样的,所以其实很难讲你最低交的税应该是多少。只能说我们用IRC这个法律的武器,去尽量的减少自己交税的这个金额。
2你该如何去规避这些风险
我们在美国做房地产投资,可以分为两个方向,一种是长期的,一种是短期的。长期的最常见的就是做出租房,在税务局的眼里面这个界限是一年为分界的,一年以上的投资是属于长期的,一年以下的投资是属于短期的。
那常见的短期的是什么?比如说fix and flip,就是说我把一个破旧的房子拿过来做翻新,我再把它卖出去,或者哪怕是我不做翻新,我低价拿到一个房子,然后我加价再卖出去,这个事情发生在一年当中,它是一个倒手去卖的过程。这样的操作策略就属于是短期。
对于长期策略来讲最合适的主体是有限责任公司(LLC, limited Liability company)。短期投资最合适的是C Corp(C股份公司),就是股份公司(corporation)当中的一个类型。
在解释这个问题之前,我先跟大家来理一下美国这些商业主体究竟都有哪些类型?它们是什么特点?
这里可以看到美国的商业主体结构上主要有五个类型,第一个是独资经营,然后是合伙公司(partnership),然后是股份公司(corporation),然后是有限责任公司,最后是合资公司(joint venture),它们之间究竟有什么区别?
它们的区别主要体现在两个方面,一个是Liability,就是责任这个方面,另外一个就是tax (税务)方面。
(1)独资经营
独资经营的结构最简单,最自然发生的,你不需要专门去注册。比方说你在工作之外去做摄影,你帮人拍照片获得收入,那么你作为摄影师这个角色就是一个独资经营的状态,你不需要到任何政府部门去登记。只要是这么一个状态你就属于独资经营。独资经营一般指的是一个人,有些州也会把夫妻俩当做一个人来看,美国有9个州是这样子,它叫做community property(夫妻共同财产)。在这些州夫妻俩一起做生意,也是独资经营。
(2)合伙公司
合伙公司指的是两个人或者是更多的人,大家一起来经营某一个事情,它在责任方面是无限的。你的合伙人他出了什么问题,他负债了,那么你只要在这个生意当中有份,哪怕你只有1%的份儿,你也要承担100%的责任,这是合伙公司的特点。
(3)股份公司
能有保护功能的主要是有两个,一个是股份公司,一个是有限责任公司。
股份公司里面分为三个类型,一个是C 股份公司,一个是S 股份公司,一个叫做PSC。这个分类是怎么来的呢?就是某一个类型的股份公司它如果在internal revenue code(国内税法典)法律文件当中在标为C的这个亚章中去对它做规定的,我们叫做C 股份公司;在S这个亚章当中的,我们叫S 股份公司.今天我们重点会来谈C股份公司。
S 股份公司 和 C 股份公司有一个很重要的区别。非美国居民是可以成为C 股份公司的股东,但是不能作为S 股份公司的股东的。所以今天我们也就不多谈S 股份公司,主要在于C 股份公司和有限责任公司。他们对于股东或者成员都是有足够强的责任分割功能。
就像我在开头中举的例子,假设你把房产放在有限责任公司的名下,可以想象为用一个装着房产的盒子。你个人在外面有其他的原因产生了债务,你个人名下的资产可能会被拿来去还债,但是这个盒子里面装的房产一般来讲是动不了的。
但是美国每个州对于有限责任公司的具体法规是不一样的。有些州对有限责任公司的保护就会弱一些。比如说加州,比如说南卡,这些州可能发生的情况就是法庭上法官会当着你的面把有限责任公司给解体了,把有限责任公司里面的钱拿出来,去赔偿人家。这个就涉及到一个概念,叫做charging order,我们翻译成中文叫押记令。他指的是当法院有一个判决(judgment)之后,你欠了别人钱,那么你这个有限责任公司当中分配出来的钱,叫做distribution,就是你的收益分出来的这个钱,是应该拿去偿还人家的。那么押记令在很多的州它也只是到这一步而已,就是说你这个钱从有限责任公司当中分出来的,那么他就到了你个人名下,那这个时候你就应该拿去赔偿人家,但是你这个钱如果不分出来,那别人动不了。
不过有一些州它会往前继续延伸,就像刚才说的加州、南卡。不但是这个押记令,而且我还可以把你的有限责任公司的钱也拿出来去补偿人家。这种情况我们有没有办法去避免呢?是有办法去避免的,后面我们会讲到。
对于C股份公司来讲,大家最大的一个疑问就是它是双重征税的。
双重征税指的是什么意思呢?是说你的这个股份公司它产生的收益,首先在公司这一层要征一次税,那接下来这个公司给你的分红(dividend),分红到你个人手上,在你个人层面针对这个分红又要征一道税,这个叫做双重征税。
首先,没错,C 股份公司它确实是有双重征税这样的一个特点,刚才我们讲的其他的所有结构都没有。但是对于我们小的生意来讲,基本上双重征税是可以大部分或者是完全把它给回避掉的,为什么?
因为你是可以作为C股份公司的员工。在有限责任公司当中,你是不可以做公司员工的,有限责任公司你只是它的成员或者是经理(manager)。那意味着什么呢?意味着你如果成为股份公司的员工,你是可以获得薪水的,然后有限责任公司你是不可以拿薪水的,你只可以拿distribution(分配)。那这个薪水,作为你个人是在美国的税表里作为你的工资收入去报税的。那在C 股份公司那一头,它属于你的商业开支,是可以在报税的时候扣除掉的,它就意味着这部分钱你在C 股份公司这个层面是不征税的,它只在你个人收入这块来征税,所以它就不存在双重税收。
那接下来的问题就是你不可能把所有的C股份公司的收益全部作为工资发给自己,因为IRC规定了你必须合理的比例发给自己,比方说30%可能认为是合理的,你要80%、90%都作为工资发给自己了,那认为是不合理的。所以你还不能把所有这些钱都作为工资发给自己来避免双重征税,但是你可以怎么做呢?
C股份公司也是所有这些所有结构中,唯一允许可以报销最多的公司,比如你个人的医疗费用可以用C股份公司报销。也就是说你个人医疗产生了哪些支出,那么C股份公司给你写一个支票,是一个报销的钱。那在C 股份公司这一头呢,这个钱它就是一个商业支出,它是在报税的时候扣除掉的,这部分钱它也是不征税了。
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